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🏘️ 2025년 4월 부동산 시장 – 심리와 수급이 흔들린다
2025년 4월 현재, 국내 부동산 시장은 공급 제한, 규제 복귀 가능성, 거래 절벽 3가지가 동시에 영향을 주는 복합 혼란기에 진입하고 있습니다.
KB부동산 박원갑 수석연구원의 분석과 유튜브 해설을 기반으로 현재 시장 방향성 + 향후 정책 변화 시나리오를 정리합니다.
📉 시장 핵심 키워드 요약
| 요인 | 상황 | 영향 |
|---|---|---|
| 거래량 | 서울 거래 30%↓ / 수도권 전반 위축 | 심리 급속 냉각 |
| 정책 변수 | 대선 이후 규제 회귀 예고 | 6월 전까지 관망세 |
| 공급 상황 | 재건축 지연 + 착공 둔화 | 2027년 공급절벽 예고 |
🧠 전문가 발언 요약 (박원갑 수석)
- 📌 “거래 절벽은 대출 규제의 심리적 효과”
- 📌 “정권 교체 여부보다 중요한 건 ‘규제 기조’의 강도”
- 📌 “누가 되든 간에 수요 억제 기조는 유지될 것”
📌 부동산 심리는 예민해졌다
“토지거래허가제 하나 확대되자 거래량이 ‘뚝’. 이제는 시장이 팩트보다 기대 또는 경고에 더 예민하게 반응한다.”
📊 대출 규제 + 공급 부족 → 2025 관망장세
- 📉 서울 자가보유율 44% / 보급률 93% → 최저 수준
- 📉 외지인 매수 비율 25% 이상 → 서울 쏠림 현상 극심
- 📉 DSR 스트레스 테스트 3단계 예정 (7월)
📺 유튜브 코멘트 발췌
“15억 초과 대출 규제 부활 가능성 높음. 결국 ‘진입장벽’을 올리는 방식 외엔 방법이 없다.”
🏗️ 공급절벽부터 대선 리스크까지 – 시장은 어디로 가는가?
2025년 4월 기준, 부동산 시장의 가장 큰 변수는 단순한 금리나 거래량이 아닌 ‘정치 불확실성과 규제 복귀 가능성’입니다.
박원갑 연구원 외에도 많은 전문가들이 “정책이 정해지지 않으면 수요자는 움직이지 않는다”고 입을 모읍니다.
🚧 공급절벽 구조 심화
| 구간 | 내용 | 영향 |
|---|---|---|
| 2022~2024 | 착공 감소 + 인허가 지연 | 2026~2028 공급 부족 예고 |
| 2025 | 분양은 있지만 수요 반응 없음 | 계속된 미분양 발생 |
| 2026 이후 | 재건축 이주 본격화 | 전세 불안 가능성↑ |
📉 대출규제는 다시 시작될까?
- 📌 15억 초과 주택 대출 규제 복귀 유력
- 📌 DSR 3단계 확대 적용 예정 (2025년 7월)
- 📌 금리 유지 + 총부채 관리로 매수 여력 제한
“2020년대 초반과 달리, 이제는 ‘지금 대출받아 집 살 이유가 없다’는 심리가 지배적이다.”
⚖️ 정치 불확실성과 부동산 시나리오
2025년 중반, 만약 정권이 바뀐다면?
- 진보당 집권 시: 반값 주택, 기본주택, 공공 분양 확대
- 보수당 집권 시: 민간 중심 공급, 양질 주택, 규제 완화
📌 공통점:
“불확실성이 해소되면 집값은 다시 움직인다.”
📊 정책 예고 vs 실제 작동
- ✅ 공공재개발, 노후계획도시 특별법 등은 여야 공통 밀어줌
- ✅ 철도지하화, 분당·일산 등 선도지구 → 개발속도 지켜봐야 함
- ❌ 통합재건축: 이견 조율 어려움 + 분담금 불확실
📺 유튜브 추천
🧠 정책의 명분 vs 실현 가능성 구분
| 정책 | 명분 | 실현 가능성 |
|---|---|---|
| 철도지하화 | 도시 단절 회복 | 높음 (반대 적음) |
| 노후계획도시 정비 | 1기 신도시 균형발전 | 중 (협의 난항) |
| 분당금 확정제 | 수분양자 보호 | 낮음 (실무 합의 어려움) |
🏠 ‘똘똘한 한 채’ 전략, 여전히 유효한가?
2025년 현재 ‘똘똘한 한 채’ 전략은 종부세 완화 + 대출 규제 회피로 인해 여전히 유효하다는 의견이 많습니다.
📌 장점
- ✔️ 고점 대비 하락폭 낮음 (특히 강남3구, 마용성)
- ✔️ 전세수요 풍부 → 공실 리스크 낮음
- ✔️ 세제 완화 대상 → 다주택보다 관리 쉬움
❗ 한계점
- ❌ 매입가가 높아 초기 진입장벽 높음
- ❌ 단기 시세차익 어렵고 장기 보유 부담 존재
- ❌ 해당 지역만 과열되며 지방·수도권 외곽은 동결
📍 지역별 포인트 요약
| 지역 | 이슈 | 요약 |
|---|---|---|
| 강남권 | 재건축 부담금 불확실 | 신축 위주로 수요 집중, 정비사업은 관망 |
| 마용성 | 브랜드 신축 입주 본격화 | 입주 초기 전세 소화 변수 |
| 인천·수원·고양 | GTX·공공재개발 이슈 | 가시화된 지역 위주 선별 투자 필요 |
📺 유튜브 추천
💡 2025 하반기 투자 전략 요약
- 📌 실수요자는 무순위·특공 노리기 (청약홈 활용)
- 📌 투자자는 거래 절벽 속 신축·역세권 중심 분할매수
- 📌 임대수익형 부동산은 상가보다 오피스텔·생활숙박 선별 필요
✅ 최종 요약
- 📌 2025년 4월 부동산 시장은 ‘관망 속 조정’ 국면
- 📌 공급절벽 + 정책 불확실성이 동시 존재
- 📌 대출규제 강화 vs 규제완화 사이 불안정 구조 지속
- 📌 정책보다 심리, 신호보다 지역이 중요
🏠 여러분은 어떤 전략을 선택하셨나요?
댓글로 여러분의 시선과 계획을 나눠보세요!
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